界面新闻记者 | 王婷婷

2024年，民营房企新城控股（601155.SH）在房地产行业深度调整的背景下，交出了一份营收承压但利润增长的业绩答卷。

根据3月28日新城控股发布的年报数据，截至报告期内，新城控股实现营业收入889.99亿元，较2023年同期下降25.32%；实现归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，较2023年同期增长 2.07%；扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%。

过去一年，不少房企增收不增利，但新城控股与之相反。这一业绩表现背后，是商业运营板块的强劲增长。

数据显示，2024年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入120.29亿元，占其营业收入的13.52%；物业出租及管理业务毛利84.4亿元，物业出租及管理毛利率达70.17%。

在其“轻重并举”策略下，新城控股商业在管规模稳步扩大。过去一年，新城控股新增开业15座吾悦广场，截至2024年年末，新城控股实现173个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米，出租率提升至97.97%。

值得一提的是，2024年，新城控股的经营性物业持续发力，实现商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标，持续提升对公司的业绩贡献。

据新城控股介绍，2020-2024年，公司在“双轮驱动”的基础上，商业运营的收入、毛利占整体比重持续提升，2024年营收占比14%、毛利占比达48%，毛利率70.17%。

截至2024年末，新城控股在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座，开业面积1601.07万平方米。

“2025年，新城控股计划实现商业运营总收入140亿元，计划新开业吾悦广场5座。”新城控股管理层在3月31日举行的业绩说明会上表示。

商业板块已成为新城控股的“压舱石”，但由于房地产行业调整以及公司近两年未在公开市场拿地，其主营业务房地产开发的营业收入在不断下降。

财报数据显示，2024年新城控股房地产开发销售实现营业收入760.41亿元，较2023年同比下降29.16%，反映市场去化压力较大。

过去一年，新城控股实现合同销售金额401.71亿元，同比下降47.13%；实现合同销售面积538.82万平方米，同比下降44.38%。2024年，公司实现411.29亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为102.38%。

新城控股董事长兼总裁王晓松告诉界面新闻，公司将继续贯彻“地产开发+商业运营”双轮驱动战略，持续推进业务间的优势互补，与时俱进创新产品与业务，实现公司安全、稳定的运营。

与龙湖等民营房企一样，新城控股也在力保财务稳健，偿还债务。据新城控股管理层透露，2024年，新城控股已如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元。

截至2024年末，新城控股融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元，进一步夯实稳定安全的财务基本面。

良好的信誉表现，令新城控股在融资端取得突破。新城控股高级副总裁潘明介绍，2024年5月及11月，公司以中债增全额担保模式发行中票合计29.2亿元。

截至目前，公司在中债增担保下发行的中票总额约76亿元。潘明指出，“2025年，公司将继续与监管保持密切沟通，积极推进相关融资工作，拓宽融资渠道，降低融资成本。”

据了解，2024年新城控股的整体平均融资成本为5.92%，较2023年末下降0.28个百分点。报告期内，新城控股还新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

不过，对于此前市场传闻“新城控股即将发行美元债，目前已有多家香港投行找到投资机构，将为新城接下来的新发行美元债做好准备”，新城控股管理层未做出正面回应。

新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬表示，公司将根据债务到期时间做好资金安排，持续盘活融资资源、拓展境内外各种融资渠道，合理有序管控各项现金流，确保债务到期偿付。

据界面新闻了解，2025年，新城控股共计3亿美元境外债到期。

截至报告期末，新城控股在手现金余额102.96亿元，在手现金充裕；净负债率为52.44%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为15.12亿元，经营性现金流净额连续7年为正，为公司发展留出了足够的空间。

尽管业绩保持稳定，但新城控股仍面临行业收缩压力。2024年总资产较2023年减少17.9%至3072亿元，公司持有的投资性房地产余额为1214亿元，其中1025亿元已用于借款的抵押。

3月31日，开源证券发布研报称，给予新城控股“买入”评级。

评级理由主要包括：结转规模有所下降，结算毛利率有所提升；销售规模收缩，现金流压力犹存；出租物业表现优异，租金收入保持增长。风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。