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上海商辦市場升溫：一季度大宗交易成交增長20%，長租公寓表現亮眼|界面新聞 · 地產
界面新聞記者 | 王婷婷
2025年以來，全國性“積極財政政策”與“適度寬松”貨幣政策的協同推進，為全國商業地產市場注入強勁動能。
以北京為例，受租金優化調整策略的影響，2025年第一季度辦公樓市場需求略有回升；在投資市場，長租公寓的投資機會持續受到境內外投資機構的廣泛關注。仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示，“政策組合拳的精準發力將逐步改善市場流動性，同時也將有效激活市場內生動力?！?/p>
上海更是如此，今年一季度辦公樓租賃需求逐漸回溫；商務園區辦公樓在新質生產力的推動下，需求溫和增長，張江和漕河涇成交占比尤為突出；投資市場核心辦公交易拉動市場交易總額環比回升。
世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶認為，政策推動消費提振與產業升級，預計將帶動零售物業和產業地產需求釋放，進而吸引新一輪投資關注。
投資市場活躍，長租公寓表現亮眼
2025年第一季度，上海投資市場率先升溫。
仲量聯行數據顯示，今年一季度上海共記錄到24宗資產交易，累計成交金額達114.6億元，成交金額較上季度環比增長20%，市場呈現出回暖態勢。
從成交結構來看，市場呈現出兩大顯著特征，首先是單體規模持續縮小，小規模項目依然是市場成交的主流，5億元以下成交項目的占比攀升至74%，達到歷史新高。
其次，上海商業地產的成交主要由高凈值人士和各類企業買家主導。該季度高凈值人士和企業買家在成交中的占比達到67%，其靈活的決策機制有效盤活了存量資產，提升了資產的流動性，為市場活躍度的提升起到了積極的推動作用。
從投資目的角度來看，2025年第一季度以投資為主要目的的交易進一步增加，占比高達86%。
值得一提的是，長租公寓在2025年表現尤其亮眼。
圖片來源：仲量聯行仲量聯行統計，今年一季度，上海長租公寓資產以34%的顯著占比，首次超過辦公資產，成為本季度成交金額占比最高的資產類別。據統計，一季度隨著多個大型社區型長租公寓項目相繼入市，保險機構對這類資產的投資熱情持續升溫，進一步帶動了長租公寓交易市場的活躍。
此外，辦公資產以29%的成交金額占比位居第二，零售地產（27%）緊隨其后，酒店（5%）和產業園區（5%）則分別位列第四、第五位。
仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎指出，“當前市場格局正經歷深刻變革，業主需以更堅定的決心和果斷的行動力把握機遇。近期成交的案例顯示，不少成功的交易得益于業主靈活調整策略，快速適應市場變化。展望未來，預計市場將呈現更多元化和專業化的投資格局?！?/p>
實際上，在全國范圍內，長租公寓已經成為投資者備受追捧的資產類別。今年以來，北京長租公寓市場持續展現出強大的吸引力，國內外資本積極布局。
比如，自如與景順房地產成立的持有型公寓資管平臺于近日在石景山區投資了其首個項目，該項目的總投資額約12億元，原為中海地產所持有的商辦配套項目。
仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜認為，頭部住房租賃企業與國際知名投資機構的合作，無疑為市場注入了嶄新的活力。
“此次交易不僅彰顯了外資機構對中國住房租賃市場發展潛力的長期看好，也將引導更多元化資本對中國市場的關注與布局?！?/p>
寫字樓仍以成本驅動型需求占主導
較之活躍的大宗交易市場，今年一季度的上海寫字樓市場受供應增加影響，仍以成本驅動型需求占主導。
“面對新增供應持續入市，為維持出租率，業主方持續在租金讓步和提供更多激勵措施方面作出努力?！敝倭柯撔猩虾Ｉ虡I地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻指出。
仲量聯行數據顯示，2025年一季度，租金下降以及業主方提供的更多優惠政策繼續帶動搬遷和升級需求，上海全市凈吸納量錄得91200平方米，其中，中央商務區凈吸納量錄得約46200平方米，非中央商務區凈吸納量約為45000平方米。
仲量聯行上海商業地產部資深董事江蘇認為，金融與專業服務業所屬的內資企業抓住了當前有利的租賃窗口期機會。
“而租金下行，也吸引不同行業的租戶調整優化其租賃策略，甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，更多的乙級辦公樓和郊區的租戶考慮搬遷升級至甲級辦公樓?！?/p>
供應方面，一季度全市共計三個甲級辦公樓項目竣工交付，總建筑面積錄得18萬平方米。在中央商務區內，兩個新項目入市，總建筑面積為86000平方米，使得中央商務區整體空置率上升至16.7%，環比上升0.3個百分點。
非中央商務區的四川北路板塊錄得一個新項目交付，總建筑面積為94000平方米，大體量項目竣工加劇供應壓力，使非中央商務區空置率同比上漲0.2個百分點，達到29.2%。
租金仍處于下跌通道，整體市場持續利好租戶方。
一季度，上海中央商務區租金環比下降2.2%，業主方為保持現有出租率并持續吸引新租戶，在續租及新租條件上保持議價空間。非中央商務區租金環比下降2.6%，業主繼續提供更具吸引力的價格及激勵政策，尤其是空置率較高的板塊及項目。
圖片來源：仲量聯行面對市場供應不斷增加，租金持續下探，業主方也推出更多具有競爭力的租賃方案。
以吉寶靜安中心（Park Avenue Central，簡稱“PAC”）為例，近日剛發布了共享商務空間品牌KONNECT“智會”空間。
據界面新聞了解，KONNECT是打通了辦公樓的其中一層，采用模塊化場景，覆蓋從獨立辦公到商務和社群活動的全場景需求，包括董事會議、創意工作坊、企業團建、社交路演等，租戶可以根據需求付費預訂。
吉寶城市發展部執行副總裁、可持續城市更新運營（中國）負責人余昇鴻告訴界面新聞，在PAC的實踐中，吉寶還將ESG理念深度融入空間體驗的創新之中，并在可持續性與用戶需求結合方面實現多項行業突破。
除大宗交易市場和寫字樓市場外，2025年上海商辦市場還有另一亮點—酒店市場。放寬簽證政策成為推動中國入境旅游市場的重要力量。
在國內外旅游市場的共同助力下，上海酒店市場整體業績保持穩定向好。最新數據顯示，今年1-2月，上海成功吸引了95萬國際游客，較去年同期增長34.2%。
根據上海統計局的數據，截至2月份，全市五星級酒店客房入住率錄得同比增長1.2%的成績。雖然平均房價和每間可出租客房收入分別出現2.3%和1.0%的輕微下滑，但整體市場仍保持穩定。
市場回暖，新增供應將積極入市。2025年一季度共新增595間高端及以上酒店客房。未來待開業的新酒店客房數量約3500間，其中代表性酒店項目包括上海前灘華爾道夫酒店（203間客房）、上海世博桐森酒店（255間客房）以及虹橋機場旁的香格里拉和盛貿雙酒店（共611間客房）。
“2025年，上海酒店市場正迎來全面復蘇的新篇章。隨著一系列利好政策相繼出臺，境外訪華旅游熱潮不斷升溫，上海酒店市場將迎來越來越多的國內外商務與休閑旅客。”仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部董事總經理周濤表示。
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