界面新聞記者 | 王婷婷

積極發展銀發經濟，是提振消費的重要抓手之一。從被動應對轉向主動布局，銀發經濟這個“最確定、最穩定的大產業”里正蘊藏著前所未有的變革與機遇。

數據顯示，隨著國內銀發經濟的市場規模持續擴大，截至2024年底已突破7萬億元，占GDP比重約6%，預計到2035年將達30萬億元，占GDP的10%。

“銀發經濟是最確定、最穩定的大產業。”4月24日，在“2025中國銀發人居發展大會”上，復旦大學老齡研究院副院長、教授，中國社會福利與養老服務協會理事會會長吳玉韶指出，百年未有之大變局是不確定，但老齡化是確定的，銀發經濟更是確定的。

“房地產也好，互聯網也好，都已經歷了不穩定和大起大落，但銀發經濟不會大起，也不會大落，它是穩定漸進，它可以做成長壽企業，可以做成百年老店。”吳玉韶表示。

銀發經濟前景廣闊，為了搶抓機遇，各類企業開始積極布局銀發經濟相關產業，開發一系列適老化產品和服務，尤其在居住環境的宜居性與配套服務上體現最為明顯。

比如照明企業昕諾飛就在近日發布飛利浦LumCare安瑞系列解決方案，該系列產品聚焦于老年人的生理需求與生活場景，集成智能光配方、AI 跌倒監測、健康數據分析及無障礙交互設計等功能，打造全屋適老化照明系統。

昕諾飛全球首席創新官、大中華區首席執行官邱戎紅表示，當前國家倡導關懷老年人，昕諾飛在大約一年前就開始在適老化照明領域加大投入，“但這只是開端，后續還有很多工作要做。”

可見，如何“讓老年人住得更好”正成為撬動銀發經濟的核心杠桿。

那么，在“讓老年人住得更好”的使命驅動下，聚焦銀發經濟下“居住”核心問題，目前銀發人居現狀如何？有哪些典型人居場景？又需如何將頂層設計轉化為可落地的解決方案？

從3.4億人向7.4億人，從養老地產到銀發人居

最新數據顯示，中國60歲及以上人口已達3.1億，占比22%，預計到2050年這一數字將突破5億。

“從備老的角度，比原來已老來講，這個群體更大。”吳玉韶表示，60歲及以上到2024年是3.1億，加上備老，達到7.4億，占總人口的一半以上。

據復旦大學老齡研究院測算，銀發經濟規模將在2035年達到19.1萬億元，占GDP的9.6%；到2050年逼近50萬億元，占比提升至12.5%。

在這片藍海市場中，銀發人居作為承載老年群體生活需求的核心場景，其發展模式不僅關乎民生福祉，更成為檢驗城市治理能力與產業升級水平的試金石。

“如果說中國經濟當中房地產是支柱產業，那這3億人的銀發經濟當中，銀發地產一定也是一個支柱產業。”在易居（中國）控股有限公司董事局主席、中國房地產業協會康養分會會長周忻看來，銀發人居是銀發地產的延伸。

周忻認為，銀發人居更應該強調的是居住與服務，因此銀發人居是圍繞著老年人“住的問題”一個新的定義，即如何讓老年人住得更好。

在其看來，銀發人居可涵蓋八大場景，即銀發友好社區、可持續照料的CCRC社區、銀發綜合體、銀發公寓、市場型養老院、銀發商業、銀發經濟產業園和銀發旅居。

其中，銀發友好社區是銀發人群養老、享老、樂老最重要的生活場景，一般通過微更新實現老舊小區功能迭代。

可持續照料的CCRC社區，可視為八大場景中最成熟的全周期照料社區，典型案例有中鐵·春臺、南京頤養中心，以及泰康之家的燕園。周忻介紹，“泰康是做CCRC最大的一個品牌企業，現在能夠依托保險公司資源提供銀發人群的共享多層級化。”

只是，重資產CCRC模式，其實是受挫的，投融管退的解決方案還有待于落地。“要完善REITs的退出機制，租售并舉，以舊換新，讓建設者和運營者雙雙獲利。”

“中國經濟很大，中國銀發經濟也很大，中國銀發地產、銀發人居的發展空間也是巨大的。”周忻建議，已建社區可大力發展適老化改造；新建社區多建設面向銀發人群的配套設施。

此外，還可通過盤活存量增加社區內配套服務設施。“建議政府出臺政策，鼓勵優質的市場化運營資源介入老舊小區或者已建小區的改造。”同時，也需要利用智能化技術打造智慧化銀發友好社區等。

一線城市探索銀發人居新路徑

北京、上海等一線城市作為老齡化程度較高的城市，銀發人居需求最盛。需求，即機遇。

“上海60歲以上老年人的占比接近40%，位居全國第一，全國的養老產業要看上海。”

據界面新聞了解，上海人均期望壽命已超過85歲，是全球城市最高之一。最高的期望壽命帶來深度的老齡化，因此上海2500萬常住人口當中，老齡化程度為26.5%。

上海市養老服務和老齡產業協會會長李勇認為，中國老齡化不僅是個挑戰，更是推動社會創新與產業升級的重要契機，龐大且持續釋放的市場需求與增長潛力，將推動中國銀發產業成為經濟轉型升級的關鍵增長點。

其中，銀發人居與養老事業、老齡產業之間存在著密不可分的互動關系，在政策、經濟、社會和技術層面的關系更加密切。

據介紹，上海作為中國老齡化程度最高的城市，始終秉持城市發展的速度與老齡化關懷的溫度同頻共振的理念，并在實踐中做了不少積極有益的探索。

比如持續推動適老化改造、家庭照護床位政策的落實，社區綜合為老服務中心、長者照護之家、15分鐘養老生活圈、老年助餐點等，“這幾個項目已經實現了上海所有街道的全覆蓋，可以說，上海的銀發人居建設已經形成了政策引領、社區切入、科技融合的特色途徑。”

其中，上海虹口區為“上海老齡區縣之最”，近64萬的總人口，有近45%的60歲以上老人。作為老齡化程度最高的城區，虹口區也一直傾力為老年人創造更加宜居舒適的居住環境，如積極推進老年友好型社區的建設、積極構建智慧養老的新生態等。

除此之外，上海在2024年底印發了《上海市推動銀發經濟高質量發展若干政策措施》，其中提到支持符合條件的養老設施REITs項目發行上市，鼓勵各類產業基金加大對銀發經濟產業領域項目的支持力度等，為行業解決重資產運營難題提供新方案。

“未來，上海還需要通過精細化、市場化創新和數字化手段，推動從有保障到有品質的銀發人居的升級，為超大城市應對老齡化提供上海方案。”

房企發力銀發人居，要看到市場真正的需求在哪。

以北京為例，60歲及以上常住人口占比20%以上，據調查，77%的老年人仍居住在1998年以前建成的住宅中，過去優勢明顯，交通、服務、出行、教育配套都很好，但現在面臨不少問題，老房、沒有客廳、采光比較差，七成居住在沒有電梯房的中高層，還缺服務。

為了更好滿足養老需求，一部分老人選擇把原來的房子賣掉，改善養老的空間和養老的環境，另外一部分老人選擇聘請家庭保姆，還有一部分迫切需要就近提供一些專業服務機構來承擔。

“首開新禾全齡社區，這是一個組團的大盤，旁邊是住宅，周邊有學校、商業，還有一個配套的一級醫院。”中國房地產業協會康養分會秘書長姚春蘇介紹，這個項目值得全行業借鑒，將業主請進來、把服務送出去，共享全齡社區的空間。

“全齡社區重視一老一小，凡是有大型組團，做規劃設計的時候往往有學校配套，也有養老設施的配套。”

另一個在建的項目是中海地產在國家郭公莊拿的一個組團地，出讓條件之一是要配養老設施。

“中海做了很多年的開發和康養的聯動，2023年在公開市場拿了這塊綜合用地，現在定位叫高端城心養老公寓，它最大的特點是靠近大社區，項目周圍全是住宅，位于北京四環邊上。”

姚春蘇指出，該項目引用很多先進的建設理念，好房子、好小區、好社區、好服務，從規劃設計到選材、設計、后期的運營維護都能夠做到這點，市場十分關注。

銀發人居市場正成為企業競相角逐的新賽道。對于房地產企業而言，銀發人居市場需求的多元化和精細化，只有精準把握老年群體需求，打造差異化、高品質的產品服務體系，才能在這片藍海中占據競爭優勢。